土地增值税，南宁恒企会计培训学校

  一般来说，某一税种，如果税率及优惠条件相同，同一纳税人的相同应税行为其税负应该是相同的，唯有土地增值税，犹如南方方言，“五里不同音、十里不同调”，地区之间的差异极大。房企以相同的土地价款、相同的开发成本在相同的时间内，建设两个一模一样的“双胞胎”小区，仅仅因为两个小区位于不同的城市，两个房产项目的税负可能相差巨大，在甲地可能不用缴纳土地增值税，而乙地需要缴纳巨额的土增税。极端的情况下，哪怕在同一个城市，以相同的土地价款、相同的开发成本在相同的时间内，建设两个一模一样的“双胞胎”小区，仅仅因为两个小区开发时的分期不一样，税负也可能有巨大的差异。正是因为上述情况的存在，在土地增值税的征管中，非常容易引起税企争议，为土地增值税赢得了“土地争执税”的美名。南宁恒企会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  要说相同开发产品巨大税负差异的由来，必须介绍两个大神一样的概念：“清算单位”以及“房产类型”。

  在《土地增值税暂行条例》中，并没有“清算单位”的概念，在《土地增值税暂行条例实施细则》中明确：土地增值税以纳税人房地产成本核算的较基本的核算项目或核算对象为单位计算。但基本成本核算项目或者核算对象究竟如何确定，《实施细则》没有规定，到了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发【2006】187号）横空出世，规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。但我们知道，房地产开发涉及到的行政审批（现在很多改为了备案）部门很多，究竟以哪个部门的审批（或备案，下同）项目作为依据，187号文没有规定，于是各省级税务部门八仙过海各显神通，有的以发改委的项目审批文书作为划分清算单位的依据，有的以规划部门的审批文书，有的以建设部门、有的以土管部门、有的以房管部门，不一而足，由于各行政部门审批的分期标准并不一致，各说各话各唱各调，从而导致各省土增税清算单位确定标准不一致，极端情况下税负不公的情况就会出现。

  比如：某地税务机关规定，以发改委审批的项目单位作为确定土地增值税清算单位的依据。某房企，取得某块土地后，经发改委审批一个开发项目，相应确定为一个土增税清算单位，扣除项目（土地、开发成本、费用、税金、加计扣除等）金额1亿，销售收入1亿。由于没有土地增值税意义上的增值额，不用缴纳土地增值税。

  假设上例中，该地税务机关规定，以建设工程规划许可证作为划分清算单位的依据，该项目经审批后领取了两张建设工程规划许可证，按规定确定为两个清算单位，上述收支总额在两个清算单位中分摊如下：头等期，扣除项目5000万，收入3000万，第二期，扣除项目5000万，收入7000万。下面就是见证奇迹的时刻：头等个清算单位增值额为-2000万，不用缴纳土地增值税。第二个清算单位增值额2000万，增值率40%，适用税率30%，应缴土地增值税600万。由于清算单位之间增值额正负差不能相抵，这个项目需要缴纳土地增值税600万。

  与“清算单位”政策效果不相上下的，是清算中“房产类型”的概念，在预征管理中，按不同的房产类型设置预征率，总局早有规定，而在清算中的“房产类型”则成名很晚，较早的法律渊源可以追溯到条例中关于开发普通住宅如果增值率不超过20%可以免税的规定。要想享受优惠，那你房地产企业应该把普宅和非普宅分清楚啊，所以在财税[95]048号规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。上述规定在国税发〔2006〕187号中再次明确：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。但至此仅是对于建造非普通住宅如需享受优惠需要分别计算增值额的规定，并没有明确不同房产类型分别计税，到了2009年，总局发布《土地增值税清算管理规程》，其中第17条要求清算审核时应审核“对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”但这句话着实让人摸不着头脑，因为在《清算管理规程》之前，没有文件要求土增税清算时必须按不同类型房产分别计算增值额、增值率，并在此基础上缴纳土地增值税。不知道清算管理规程中的“是否分别计算”从何而来。但就是这个不明不白的规定，一直执行了下来，并在《国家税务总局关于印发〈全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）〉相关表证单书的通知》（税总发〔2014〕109号）：清算申报表明确划分了普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种类型。但申报表的依据必须是税法，而土增税申报表中三分法的依据先天不是很足，只有一个语焉不详的《清算管理规程》，于是，全国各地税务机关在征管中又只能充分打开脑洞，发挥自己的聪明才智，有的地方实行一分法（即不区分房产类型），有的实行二分法（区分普通住宅与其他），有的实行三分法。由此而带来的政策效果就是税负的不公。

  比如，某房企开发一个项目，总扣除项目10亿，总收入10亿。

  在一分法下由于没有增值额，无需缴纳土地增值税。

  在二分法下，如果区分为普通住宅与其他：普通住宅扣除项目3亿，收入2亿，没有增值，不缴土地增值税，其他类型扣除项目7亿，收入8亿，需缴纳土地增值税3000万元，由于不同类型之间增值额正负值不能相抵，需要缴纳土地增值税3000万。

  在三分法下：如果区分为普通住宅、非普通住宅、其他类型。普通住宅扣除项目3亿，收入2亿，没有增值，不缴土地增值税，非普通住宅扣除项目2亿，收入4亿，增值2亿，需要缴纳土地增值税7000万，其他类型扣除项目5亿，收入4亿，没有增值额，不需要缴纳土地增值税。三种类型之间的增值额正负值不能相抵，需要缴纳土地增值税7000万。

  看了上面的介绍，意不意外，惊不惊喜，同样的10亿收入与10亿扣除，没有增值。一分法不交税，二分法缴纳3000万，三分法缴纳7000万。

  土地争执税由此成名。

  当然，土地增值税政策的槽点还有很多，比如：成本的分摊方法，支出的边界如何确定，清算后支出是否允许扣除，是否允许二次清算……等等等等。一个细小的政策差异都会带来税额的巨额变动，土地争执税名不虚传。

  南宁恒企会计培训学校希望随着税收法定步伐的加快，土地争执税能堂堂正正做回土地增值税。

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